Nhà là nơi mà người ta tìm về sau những ngày làm việc mệt mỏi. Nhà còn là nơi gia đình quây quần bên nhau, nơi ta sinh hoạt, nghỉ ngơi, thư giãn, … Xây được một ngôi nhà ưng ý hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của các thành viên gia đình có cảm thấy thoải mái, hạnh phúc hay không.
Dưới đây, chúng tôi – đội ngũ KTS, Kỹ Sư công ty cổ phần Kiến trúc và Nội thất Đông A xin chia sẻ tới quý bạn đọc những kiến thức về quy trình xây nhà. Là tư liệu hữu ích giúp bạn thực hiện được ngôi nhà mơ ước một cách dễ dàng và tránh được những sai xót không đáng có khi xây dựng gây tiền mất tật mang.
I.Giai đoạn chuẩn bị
1.Lựa chọn mảnh đất phù hợp
Một mảnh đất phù hợp khi đảm bảo diện tích théo nhu cầu của gia chủ. Tránh trường hợp diện tích đất không đủ sinh hoạt, hay diện tích đất lớn không dùng hết công năng gây lãng phí.
Mảnh đất có vị trí đẹp, hướng đẹp, giao thông thuận tiện, vuông vắn, bằng phẳng. Một mảnh đất lý tưởng khi có chiều rộng bằng 2/3 chiều dài.
2.Xây dựng ý tưởng sơ bộ
Trước tiên cần xác định xây nhà với: Số tầng, số phòng, diện tích bao nhiêu, ngân sách đầu tư?, …
3.Xem xét tài chính
Từ những ý tưởng sơ bộ hãy ước chừng chi phí, có thể nhờ đến sự tư vấn của những người có nhiều kinh nghiệm có thể là bạn bè, anh em trong gia đình,…
Kinh nghiệm:
-Hãy tính tất cả các khoản chi phí, tính số tiền tổng xây dựng và tính thêm 10% trong tổng chi phí để dự trù những phát sinh trong quá trình xây dựng.
-Hoặc bạn có thể lựa chọn một đơn vị giúp lập dự toán. Họ sẽ bóc tách, tính toán lượng vật tư,… Từ đó bạn sẽ tính được Kinh phí xây dựng một cách chính xác nhất.
4. Tính toán thời điểm xây nhà
Thời điểm xây nhà thuận lợi nhất là từ tháng 8-12, thời tiết mát mẻ, mưa không quá to, xây xong đón tết dọn vào nhà mới. Tránh xây dựng nhà vào mùa mưa bão để đảm bảo không gây ảnh hưởng đến công trình và tiến độ hoàn thành công trình.
5. Yếu tố phong thủy
Nếu bạn quan tâm đến yếu tố phong thủy trong xây dựng nhà ở thì hãy nhờ đến sự tư vấn của chuyên gia phong thủy trước để có thể lựa chọn hướng nhà, tuổi xây nhà, thời điểm thích hợp,… để mọi việc được suôn sẻ.
6. Thuê đơn vị tư vấn thiết kế
Lợi ích của việc thuê đơn vị thiết kế:
- Kiến trúc sư sẽ giúp bạn hình dung được cụ thể ngôi nhà của mình, dễ dàng điều chỉnh trên bản vẽ theo ý muốn.
- Tìm ra phương án bố trí nhà ở tối ưu, dễ dàng làm việc với bên nhà thầu, tránh điều chỉnh khi công trình tiến vào giai đoạn thi công.
- Gia chủ đỡ mệt mỏi khi cáng áng nhiều việc
Theo quy định của Bộ Xây dựng Nhà có diện tích > 250m2, trên 3 tầng thì bắt buộc phải do cá nhân, hoặc tổ chức có đủ năng lực thiết kế. Chủ nhà tự thiết kế là hành vi vi phạm pháp luật.
Lưu ý: Chủ nhà nên thỏa thuận với KTS, yêu cầu KTS có mặt tại những thời điểm quan trọng như đổ móng, đổ bê tông, xây tường,… Do điều kiện thi công có thể khác so với trên bản vẽ nên khi đó KTS sẽ kiểm tra và điều chỉnh thiết kế nếu có.
7. Khảo sát địa chất công trình
Theo quy định của Bộ Xây dựng Nhà có diện tích > 250m2, trên 3 tầng thì bắt buộc phải thuê nhà thầu có đủ năng lực hoạt động, chứng chỉ hành nghề làm công việc khảo sát.
Mục đích: Khảo sát địa chất công trình là cơ sở để thiết kế móng, kết cấu cho ngôi nhà đảm bảo không bị lún, sụt, nứt gãy trong tương lai.
8. Thiết kế kiến trúc
Thiết kế kiến trúc là: Tiến hành thiết kế diện mạo ngôi nhà, mặt tiền, bố trí phòng ốc, cầu thang, giếng trời,…
KTS tư vấn cho gia chủ nên thiết kế nhà, bố trí ngôi nhà sao cho hài hòa về mặt phong thủy, nhu cầu, khả năng tài chính của chủ nhà, tính thẩm mỹ.
.jpg)
9. Chọn nhà thầu thi công
Sau khi thống nhất được bản vẽ kiến trúc cuối cùng thì chủ nhà hãy đi tìm nhà thầu thi công. Bạn có thể tìm ngay đơn vị xây nhà trọn góihoặc thi công trọn gói:
Kinh nghiệm lựa chọn nhà thầu ưng ý:
- Căn cứ trên các công trình tương tự nhà thầu đã làm trước đây để quan sát, đánh giá năng lực, kinh nghiệm, sự chuyên nghiệp của nhà thầu.
- Nhà thầu phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý chứng minh năng lực thi công.
- Sau khi lựa chọn được một vài nhà thầu, sau đó tiến hành lựa chọn theo tiêu chí gía cả.
- Sau khi thống nhất báo giá thi công thì tiến hành ký hợp đồng xây nhà
10. Thiết kế kết cấu
Đây là việc giữa Kiến trúc và Kỹ sư xây dựng. Họ sẽ thiết kế bản vẽ cấu tạo, chi tiết cốt thép gia cường cho các cấu kiện dầm, sàn, cột, móng của căn nhà, … và toàn bộ các vấn đề liên quan đến kĩ thuật thi công, nhằm đảm bảo khả năng chịu lực của ngôi nhà.
Kết cấu ngôi nhà ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng, độ bền của công trình.
11. Thiết kế chi tiết điện, nước, nội thất:
Bản vẽ chi tiết điện nước phải có trước ngày khỏi công. Còn bản vẽ nội thất 3d chỉ cần trong giai đoạn thi công hoàn thiện.
12. Xin cấp phép xây dựng
Tìm hiểu ngôi nhà mình dự định xây có thuộc diện phải được cấp phép hay được miễn.
Dành thời gian đi hỏi cơ quan chức năng, tìm hiểu quy định xây nhà tại địa bàn của nhà bạn.
+ Quy định về độ cao, phần nhô ra ngoài đường, % diện tích đất được xây dựng, quy định về kiến trúc, quy định về tác động đến các công trình xung quanh hàng xóm, …
+ Yêu cầu về hồ sơ thiết kế, hồ sơ xin cấp phép
Thời gian cơ quan cấp phép trả lời theo quy định là trên dưới 15 ngày
Mỗi một công trình có quy mô, vai trò khac nhau sẽ do một đơn vị cấp giấy phép khác nhau, bạn phải tìm hiểu ẽo để tìm đúng người đúng việc.
13. Ký hợp đồng thi công với nhà thầu
Trong hợp đồng, cần đặc biệt lưu ý các khoản:
- Tiến độ
- Chất lượng vật tư
- Giá trị hợp đồng
- Tiến độ thanh toán
- Khoản chi phí phát sinh, cách thức giải quyết
- Chế độ giám sát
- Phạt vi phạm hợp đồng
- Bảo hành
Các hình thức hợp đồng và ưu nhược điểm của từng loại hình thức:
- Khoán trọn gói: ưu điểm là chủ nhà không cần bận tâm nhiều vì có nhà thầu lo từ A đến Z, không lo phát sinh chi phí do thỏa thuận tất cả ngay từ ban đầu. Nhược điểm, sản phẩm có thể không thỏa mãn tất cả mong muốn của gia chủ.
- Khoán phần thô và nhân công hoàn thiện: theo cách này thì chủ nhà chọn vật tư hoàn thiện theo ý muốn, sở thích, hình dáng, màu sắc,… Bù lại mất nhiều thời gian, công sức để tìm hiểu, đi mua vật tư và có thể chậm tiến độ do sự phối hợp không hài hòa giữa thi công và bên cung ứng vật tư.
- Khoán nhân công: Theo cách này sẽ tiết kiệm chi phí nhất nhưng chủ nhà phải bỏ nhiều công sức nhất mà hiệu quả không cao. Chủ nhà sẽ chủ động trong việc cung cấp toàn bộ vật liệu cho xây dựng nhà. Theo cách này, chủ nhà phải là người rất am hiểu thi công mới có thể chỉ đạo, giám sát thi công. Sẽ có khó khăn trong quản lí chi phí, vật tư thừa, dễ phát sinh. Quản lí không tốt sẽ làm chậm tiến độ, mất rất nhiều thời gian và công sức cho chủ nhà.
14. Bước cuối trong giai đoạn chuẩn bị
Kiểm tra lại các giấy phép, bản vẽ, hợp đồng lại lần cuối để đảm bảo khi tiến hành thi công. Mọi việc sẽ diễn ra đúng trình tự, không còn gì sai sót, vướng mắc.
II.Giai đoạn thi công
1.Thông báo ngày khởi công đến phường xã
Theo quy định chủ nhà phải thông báo ngày khởi công đến cơ quan cấp phép trước 7 ngày để biết và theo dõi thực hiện.
2.Ghi nhận lại hiện trạng các công trình lân cận
Đối với các công trình xây dựng xen kẽ, trước khi khởi công xây dựng, Chủ đầu từ phải lập hồ sơ hiện trạng các nhà lân cận để làm cơ sở giải quyết khiếu nại khi xảy ra hư hỏng công trình lân cận. Hồ sơ phải có sự xác nhận các bên, có thể lập bằng cách đo vẽ, lập sơ đồ.
3.Giám sát thi công
Giám sát là người đảm bảo cho các công đoạn được thực hiện đúng quy trình, đúng tiêu chuẩn, đúng kĩ thuật,… đảm bảo chất lượng công trình. Ngoài ra họ còn có thể tư vấn cho chủ nhà các cách để giảm thiểu chi phí, sử dụng, quản lí hiệu quả vật tư.
Chủ nhà có thể tự giám sát nếu có kiến thức và kinh nghiệm. Hoặc thuê người có trình độ giám sát.
Chủ nhà nên yêu cầu người giám sát viết nhật ký thi công xây dựng một cách nghiêm túc. Được các bên kiểm định và kí xác nhận sau mỗi ngày ( Nhật ký thi công là tài liệu ghi lại các tình hình làm việc, sử dụng vật tư tại công trình theo hàng ngày giúp chủ nhà có thể theo dõi được tiến độ của công trình.
4. Tiến hành thi công xây thô
Móng: Đào đất, đắp đất, gia công cốp pha, cốt thép, đổ bê tông
Thân: Gia công cốt pha, cốt thép, đổ bê tông cột, sàn, dầm, xây tô, cán nền,…
Mái: Lắp dựng xà gỗ, lọt mái
Lắp khung bảo cửa
Hệ thống đường ống, điện, nước, mạng, cáp,…
5.Thi công xây hoàn thiện
Bả matit, sơn nước, sơn dầu
Lắp và hoàn thiện cửa gỗ, thép, nhôm
Lắp lan can, tay vịn cầu thang, lan can mặt tiền
Đóng trần thạch cao
Ốp lát gạch đá trang trí
Ốp đá cầu thang, bàn ghế
Lát nền nhà, WC, Sân
Lắp thiết bị điện, công tắc, ổ cắm,…
Lắp đèn chiếu sáng.
Lắp thiết bị vệ sinh, bồn nước, máy bơm, máy nước nóng, lắp gương, vòi nước, treo khăn
.jpg)
III. Nghiệm thu, bàn giao, hoàn thiện đưa vào sử dụng
Quyết toán theo hợp đồng từ trước
Bàn giao công trình: Công trình xây lắp hoàn chỉnh và đạt yêu cầu chất lượng nghiệm thu.
- Khi bàn giao: Bên thi công, nhà thầu phải dọn dẹp vệ sinh mặt bằng, giao lại toàn bộ hồ sơ và các vấn đề liên quan, đơn vị thi công phải rút hết tài sản ra khỏi khu vực công trình và trả lại đất mượn hay thuê để phục vụ thi công.
- Hoạt động xây dựng được coi là kết thúc khi công trình bàn giao lại cho chủ nhà Tuy Nhiên nghĩa vụ theo hợp đồng xây dựng được chấm dứt hoàn toàn khi hết thời hạn bảo hànhngôi nhà.
Trên đây là những quy trình xây dựng một ngôi nhà được đúc rút lại từ thực tế quá trình làm việc hoàn thiện nên bài viết nhằm giúp các bạn hình dung ra có những kiến thức ban đầu trong việc xây nhà. Đây sẽ là những tư liệu hữu ích giúp quý độc giả tiết kiệm thời gian, tiền bạc trong khi tiến hành xây dựng nhà ở.
